ACHAT

Calculez tous vos revenus, et soustrayez de ce montant la somme de vos dépenses fixes, variables et prévisions d’épargnes. 

Mettez à jour votre budget chaque mois selon vos vrais dépenses encourues, pour voir où vous avez réussi à économiser et où vous n’avez pas pu respecter le montant prévu, pour réviser vos montants alloués s’il y a lieu. 

*Vous trouvez également un simulateur que je trouve intéressant pour voir si votre budget est bien équilibré en cliquant ici 

Il s'agit ici de communiquer avec moi pour que je détermine le maximum du prix d'achat que vous pouvez vous permette compte tenu de votre mise de fonds, de vos revenus et vos dettes. Habituellement, un simple rendez-vous téléphonique d'environ 30 minutes est suffisant à cette étape-ci. 

Je vous indiquerai les paiements hypothécaires reliés à cet engagement financier, vous serez donc déjà en mesure de réaliser si ces chiffres s'intègrent bien avec votre budget établi précédemment. Devrez-vous revoir à la baisse le montant de votre projet, ou faire des compromis dans votre rythme de vie? 

De plus, en recueillant plus d’informations et en signant un consentement pour une enquête à votre bureau de crédit, le courtier hypothécaire sera en mesure de soumettre votre demande à une institution et d’obtenir une lettre garantissant un taux d’intérêt pour une durée déterminée. Si les taux augmentent, vous êtes protégés, si les taux baissent, vous en bénéficiez! 

Vous pouvez opter pour des recherches avec les sites tels que Lespacs, Kijiji, marketplace, etc. et faire vos démarches par vous-même avec les vendeurs, mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles il peut être utile de prendre un courtier immobilier dès cette étape-ci :

• Accès à des propriétés exclusives: les courtiers immobiliers ont souvent accès à des propriétés qui ne sont pas encore disponibles sur le marché ou qui ne sont pas annoncées publiquement. 

• Expertise du marché immobilier: les courtiers immobiliers ont une connaissance approfondie du marché immobilier local. Ils peuvent vous aider à évaluer le prix d'une propriété et à négocier un prix équitable en fonction des tendances du marché.

• Sauver du temps: chercher une propriété peut être une tâche ardue, surtout si vous avez des critères de recherche spécifiques. Les courtiers immobiliers peuvent vous faire gagner du temps en effectuant des recherches pour vous et en organisant des visites de propriétés qui correspondent à vos critères.

• Conseils sur les inspections et les réparations: par leurs expériences, les courtiers immobiliers peuvent vous aider à évaluer l'état d'une propriété et vous fournir des conseils sur des points à porter une attention particulière, sans toutefois remplacer un inspecteur en bâtiment. 

• Aide dans le processus de transaction: les courtiers immobiliers peuvent vous aider à naviguer dans le processus de transaction complexe, y compris la négociation des termes de vente et l'organisation de l'inspection de la propriété. Ils peuvent également vous aider à comprendre les documents juridiques liés à l'achat d'une propriété.

En somme, un courtier immobilier peut vous offrir une aide précieuse dans la recherche d'une propriété, ce qui peut vous faire gagner du temps et vous aider à prendre des décisions éclairées tout au long du processus d'achat. De plus, si la propriété est déjà en vente par un autre courtier immobilier, il n’y aura aucun frais pour cet accompagnement. Si la propriété est en vente privée, discutez bien des modalités avec le courtier immobilier quant aux frais et autres conditions rattachées à ses services. 

Une promesse d'achat est un document juridique important utilisé lors de l'achat ou de la vente d'une propriété. En plus d’y indiquer le prix d’achat, toutes les autres conditions y sont précisées, comme par exemple:

• Les modalités de paiement de la propriété visée, en indiquant la mise de fonds et le financement qui sera requis.
• Le délai pour l’obtention d’une preuve de financement approuvé, qui est très important, car le vendeur pourrait annuler la vente si ce délai n’est pas respecté.

C’est le rôle du courtier hypothécaire de veiller à la réalisation de cette conditon. Il vous enverra la liste des documents requis et votre collaboration est primordiale pour les acheminer dès que possible. Vous n'aurez donc pas besoin de prendre de multiples rendez-vous et magasiner vous même votre prêt, au travers votre horaire de travail et autres occupations.

Elle est fortement recommandée. Vous aurez à prendre la décision si vous requérez ou non aux services d’un inspecteur en bâtiment pour obtenir un avis professionnel de l’état de l’immeuble. Même si cela peut vous couter quelques centaines de dollars (environ 500-750$) et que parfois, votre budget est limité, cela est peu dispendieux pour éviter d’acheter une propriété ayant des problématiques qui pourraient vous occasionner des réparations majeures beaucoup plus onéreuses, et beaucoup d’autres désagréments.  

Au Québec, c’est un notaire qui est chargé de transférer les titres légaux de propriété lors d’une transaction entre deux parties. Le choix du notaire appartient à l’acheteur, à moins d’une entente contraire entres les parties. La date limite pour conclure la transaction de l’acte de vente devant un notaire est inscrite dans la promesse d’achat. Vous pouvez donc commencer vos démarches pour réserver une date qui vous conviendra ainsi qu’au vendeur. Cette information vous sera demandée une fois le financement accepté et évitera de repousser la transaction si vous commencer les démarches tardivement. 

voici les étapes générales :

• Évaluation de votre situation financière : Si aucune préqualification n'avait été fait, je commencerai par évaluer votre situation financière, y compris vos revenus, vos dettes, vos actifs et vos antécédents de crédit. Je pourrai valider la faisabilité du projet.

• Sélection d'un prêteur hypothécaire : Selon mon analyse de votre dossier, je vous ferai quelques recommandations de prêteurs hypothécaires qui conviennent le mieux à votre situation, en tenant compte de facteurs tels que le taux d'intérêt, les frais, les conditions de prêt et la réputation du prêteur. Voir l'arbre décisionnel du prêt hypothécaire. 

• Collecte des documents : je vous dresserai la liste des documents nécessaires à rassembler pour soumettre une demande de prêt. 

• Soumission de la demande de prêt : une fois que le dossier sera complet, je  soumettrai une demande de prêt en votre nom auprès du prêteur sélectionné.

• Traitement de la demande de prêt : le prêteur évaluera votre demande de prêt et examinera tous les documents fournis. Je vous aiderai à répondre à toutes les demandes de renseignements supplémentaires du prêteur s'il y a lieu.

• Évaluation agrée : Selon plusieurs facteurs, il se peut que l’institution financière demande un rapport fait par un évaluateur agrée, pour s’assurer que le prix payé reflète bien le marché actuel. 

• Obtention d'un engagement de prêt : Lorsque votre demande de prêt est approuvée, vous recevrez une offre de prêt de la part du prêteur. Je réviserai ce document et vous expliquerai les termes et conditions.

• Clôture du prêt au notaire: une fois que vous avez accepté l'offre de prêt, le courtier hypothécaire s’assurera du bon déroulement du dossier jusqu’au notaire. Prévoir environ 2000$ pour les frais de notaire lors d'un achat.

• Assurance hypothécaire: si vous avez + de 20% de mise de fonds, cela ne vous concerne pas. Si vous avez - de 20%, il y aura une prime d'assurance qui s'ajoutera à votre prêt, ainsi que la taxe du Québec (TVQ) de 9% de cette prime a payer au notaire. Je vous calculerai ces montants et expliquerai l'impact sur votre prêt. 

En résumé, le courtier hypothécaire vous aidera tout au long du processus de financement, et sera toujours à l’affût des produits disponibles sur le marché en temps réel pour bien orienter votre dossier afin que vous obteniez ce qu’il a de mieux pour vous. 

• Expertise requise? (test d’eau, ocre ferreux, amiante, pyrrhotite, inspection fosse septique, test d’humidité…)
• Assurances habitation (obligation d'être assuré lorsqu'il y a un prêt hypothécaire)
• Assurances vie / invalidité/ maladies graves. 
• Hydro-Québec 
• Télé/internet 
• Déménagement
• Emménagement, rénovation requise? prévoir des dépenses reliées à la décoration, nouveaux meubles et électroménagers, outils, équipements d'entretien paysager, etc.
• Taxes de mutation (bienvenue)
• Taxes foncières (municipale et scolaire)
• Contrat de vie commune et testament

Voir section sur le sujet en cliquant ici

Prix d'achat - Mise de fonds = Montant de financement à obtenir

Si votre mise de fonds constitue moins de 20% du prix d'achat, vous aurez une prime d'assurance hypothécaire qui s'ajoutera à votre montant de financement. 

Durée totale durant laquelle vous aurez des engagements hypothécaires. Le prêt contracté sera alors étalé sur cette période pour établir vos versements à payer. Habituellement entre 20 et 30 ans, le plus populaire étant 25 ans.

Durée du contrat avec les conditions choisies, habituellement entre 1 et 5 ans, possibilité jusqu'à 10 ans. Le plus populaire étant 3 à 5 ans. À l'échéance d'un terme, il faudra renouveler pour un nouveau terme, qui aura de nouvelles conditions pour un nouveau nombre d'années, et ainsi de suite, jusqu'à la fin de l'amortissement.

Prêt fermé

C'est la norme, sauf quelques situations précises. L'échéancier et les paramètres de remboursement sont établis par un contrat.  Vous ne pouvez pas rembourser davantage que ce qui est prévu au contrat. (voir point #9:  remboursement anticipé)

Une résiliation d'hypothèque ou un transfert avant échéance entrainera des pénalités. 

Prêt ouvert

Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de ce prêt quand vous le désirez, sans pénalité. Vous pouvez aussi le renégocier avant la fin du terme. Pour vous offrir cette souplesse, ce type de prêt est toutefois offert à un taux d’intérêt plus élevé que celui d’une hypothèque fermée.

Avant de choisir ce type de prêt, comparez le taux d’intérêt à celui d’une hypothèque fermée. Assurez-vous que la différence de taux en vaut la peine pour votre situation, car le coût peut être élevé. 

Ce prêt est principalement utilisé lors d'une vente imminente de votre propriété, lorsque votre terme est arrivé à échéance, au lieu de renouveler pour 1 an et avoir une pénalité.

Voir ce tableau récapitulatif pour plus de caractéristiques et comparatifs entre les produits.

Taux fixe

Le taux d'intérêt au contrat ne changera pas tout au long de votre terme, et ce, peu importe les variations dans le marché. 

Taux variable plafond

Il s'agit d'un taux variable standard, mais qui dispose d'une limite prédéfinie en cas d'augmentation des taux au cours du terme. 

Taux variable

Le taux d’intérêt varie selon le marché. Il peut donc augmenter ou diminuer au fil du temps. Selon votre contrat, si le taux d’intérêt augmente, deux situations peuvent se produire :

• Vos paiements hypothécaires augmentent pour tenir compte de la hausse de taux. La durée de l'amortissement demeure alors fixe.

OU

• Vous continuez à payer les mêmes versements, mais vous payez moins de capital à chaque versement pour compenser l'augmentation du taux d’intérêt. L'amortissement du prêt augmente pour tenir compte de la hausse de taux.

L’inverse peut se produire si les taux d’intérêt diminuent. 

Décortiquons ensemble la composition du taux variable:

TP = Taux préférentiel ou ''taux de base'', actuellement 6.70%

Lorsque survient un changement au taux de la banque du Canada, c'est ce chiffre qui est directement affecté. 

Ensuite, un rabais est attribué selon votre situation/dossier. Ce rabais peut être agressif ou non, selon le marché et selon ce que les institutions recherchent comme clients. Cela explique donc qu'une autre personne ayant un taux variable n'a pas le même taux que vous, qu'il varie selon le moment ou il a été octroyé et d'une institution à l'autre. 

Par exemple, prenons un rabais de 0.50%. Sur vos documents, vous verrez inscrit: 

TP-0.50% = 6.2%. Le 0.5% ne changera pas durant le terme choisi, il reste ''bloqué''par votre contrat. Puisqu'une hausse ou baisse de taux affecte toujours le taux préférentiel ''TP'' et que celui-ci n'est pas bloqué, une hausse par exemple de 0.25% fera en sorte de monter votre taux aussi de 0.25%. 

À retenir : Lorsque vous réservez un taux avec une pré-autorisation, c'est le rabais que vous ''gelez''. Votre taux est donc toujours sujet à changer d'ici votre achat selon le taux préférentiel. 

Calculateur rapide et simple pour mesurer l'impact de changement de taux sur vos versements: cliquez ici 

Votre choix sera influencé par vos périodes de paies, ou selon votre organisation de votre budget. Vous aurez habituellement le choix d'effectuer vos versements hypothécaires:

1. Aux semaines
2. Aux deux semaines 
3. Aux mois 

Vous pouvez ensuite choisir si vous optez pour des paiements accélérés. Lire cet article si vous souhaitez rembourser votre hypothèques plus rapidement. 

Une marge de crédit hypothécaire est un type de crédit relié à votre prêt hypothécaire, garanti par votre propriété. Pour cette raison, son taux d’intérêt est plus avantageux que pour les autres types de crédit habituels. 

L'usage des fonds est similaire à une carte de crédit, dont les intérêts sont calculés sur le solde utilisé. Vous n'avez pas à demander d'autorisation ou de justifier une dépense. La limite de crédit est habituellement plus élevée car elle utilise l'équité disponible sur votre propriété. 

Pour plus d'informations, consulter la section marge de crédit en cliquant ici

La plupart des contrats hypothécaires de type fermé vous offrent la possibilité d’augmenter vos versements jusqu’à certaines limites. Les contrats diffèrent beaucoup sur ce point : certains permettent d’augmenter le montant des paiements de 10 % maximum, alors que d’autres permettent de doubler les paiements si on le désire.

Des contrats vous offrent aussi la possibilité de rembourser chaque année une partie du prêt par anticipation. Vous ne pouvez toutefois pas dépasser les limites établies, ou bien des pénalités parfois très importantes s’appliquent. Les institutions financières limitent généralement ce remboursement entre 10 % et 25 % de la somme initialement empruntée. 

Cette option pourrait vous permettre de conserver votre prêt si vous déménagez. Avec les récentes hausses de taux, il est important de considérer cette avenue pour ne pas perdre un bon taux d'intérêt, et vous pourriez ainsi éviter des pénalités. 

Pour plus d'informations

• Compte courant
• Compte épargne
• Compte épargne libre d'impôt (CÉLI)
• Fond de placement / actions
• Héritage
• REER via le régime d'accès à la propriété (RAP)
• CELIAPP (en 2023)

• La majorité des institutions acceptent les dons non remboursables provenant de la famille immédiate.  
• Don d'équité : il s'agit d'une vente entre membres d'une famille, dans laquelle les vendeurs donnent la mise de fond en laissant de l'équité à l'acheteur.
  Exemple : Une maison vaut 300 000$. Les parents acceptent de ne recevoir que 240 000$ lors de la vente pour laisser le 60 000$ requis en mise de fonds à leur enfant.

• Propriété vendue récemment
• Vente de votre propriété actuelle avec une promesse d'achat acceptée, dont les conditions sont entièrement remplies mais qui n'est pas encore notariée
• Vente d'un article, d'un objet, d'un bien de consommation ayant rapporté un montant d'argent

• Emprunter de nouveau sur la valeur nette (équité disponible) de votre propriété pour obtenir les fonds pour un autre achat.

• La valeur du terrain ou de l'équité sur celui-ci peut servir de mise de fond pour une construction, ou comme garantie collatérale pour un achat.

• Il s'agit de ''geler'' votre montant manquant de la mise de fond, sur la valeur nette d'une autre propriété que vous, ou un membre de votre famille, possède. Vous pourriez donc obtenir jusqu'à 100% de financement de la valeur de votre achat.

• Marge de crédit personnelle
• Marge de crédit garantie 
• Carte de crédit 
• Prêt personnel
• Prêt étudiant

• Aide gouvernementale pour soutenir les premiers acheteurs dans l'acquisition de leur première maison. Le programme offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat de l’habitation pour augmenter la mise de fonds, et ainsi réduire vos paiements. Il rend l’achat d’une propriété plus abordable. Vous devrez quand même avoir économisé la mise de fonds minimale. Pour plus d'informations, consultez mon article ou le site: CHEZSOIDABORD.

• Permet à un acheteur potentiel de vivre dans la propriété moyennant un loyer élevé, dont une partie de celui-ci est comptabilisé comme une mise de fond qui s'accumule peu à peu. Un contrat vient préciser l'entente, dont le prix d'achat prévu dans un laps de temps établi. (Plusieurs structures différentes possibles). Peu d'institutions l'acceptent.

• Le vendeur vous finance la mise de fond. Attention, peu d'institutions l'acceptent.

• Rarement admis. Vos actifs de cryptomonnaies sont considérés comme des placements étrangers à haut risque dû à la volatilité du prix. Ils devront donc être vendus, puis être détenus 3 mois dans un compte bancaire canadien pour être acceptés.